Overdracht woning in verhuurde staat kan belaste schenking zijn

Printvriendelijke versie

Bij een overdracht van een woning door ouders aan een kind is de fiscus extra alert. Hier kan namelijk sprake zijn van een bevoordeling van het kind, waardoor schenkbelasting is verschuldigd. Dit doet zich vooral voor als de aan het kind overgedragen woning al door het kind werd gehuurd en de overdrachtsprijs is bepaald op de waarde in verhuurde staat die vaak aanmerkelijk lager is dan de vrije verkoopwaarde.

Een soortgelijke zaak werd in augustus 2015 door de Rechtbank Noord-Holland behandeld.
Door de zoon werd een woning van vader gehuurd. Deze woning werd later door vader aan zijn zoon overgedragen voor een koopsom van € 162.000 (waarde in verhuurde staat). De vrije verkoopwaarde bedroeg € 230.000.
De inspecteur van belastingen beriep zich op het feit dat hier sprake was van een schenking van het verschil tussen de vrije verkoopwaarde en de waarde in verhuurde staat. Volgens de inspecteur was door de overdracht de huurovereenkomst teniet gegaan, waardoor de zoon de meerwaarde (te weten het verschil tussen de vrije verkoopwaarde en de waarde in verhuurde staat) door verkoop van de woning kan realiseren.

Wil er sprake zijn van een belaste schenking, dan is het vereist dat door die schenking de schenker (vader) wordt verarmd en de begiftigde (zoon) wordt verrijkt. Voorts moet er sprake zijn van de bedoeling van de vader om zijn zoon te bevoordelen.

Volgens de inspecteur van belastingen was aan alle voorwaarden voor een schenking voldaan.
De rechtbank stelde de inspecteur in het gelijk, waarbij werd verwezen naar het arrest van de Hoge Raad op 11 maart 1977. In die zaak betrof het een echtscheiding waarbij een van de echtgenoten de woning kreeg toegewezen. Ook in dit geval moest worden uitgegaan van de waarde in vrije staat, ondanks het feit dat de ene echtgenoot al voor de onverdeelde helft eigenaar was van de woning. Dit mede-eigendom heeft volgens de Hoge Raad geen waardedrukkend effect.

Deze uitspraak wordt echter door verschillende rechtsgeleerden betwist, aangezien in een soortgelijke zaak anders werd geoordeeld. Die zaak handelde over de vererving van een woning door de huurder samen met zijn broers en zusters van hun overleden moeder. Hierbij was de rechtbank van oordeel dat de waarde in verhuurde staat moet worden gehanteerd. Het tenietgaan van de huurovereenkomst is daarbij niet relevant. Was de woning door moeder bij leven verkocht aan de huurder of een derde, dan zou dit ook niet meer dan de waarde in verhuurde staat hebben opgebracht.

Mocht zich het bovenstaande in de praktijk voordoen, raadpleeg dan altijd uw notaris om te voorkomen dat u na aankoop met nadelige financiële gevolgen wordt geconfronteerd. U kunt hiervoor te allen tijde een afspraak maken met de notaris.

Bron: Rechtbank Noord-Holland, 3 augustus 2015, NTFR 2015/3064