Is strandpaviljoen roerend of onroerend?

Printvriendelijke versie

Het scheelt maar twee letters, maar kan grote gevolgen hebben. Is een zaak onroerend, dan kan deze alleen bij notariële akte van levering worden overgedragen aan derden en is bovendien bij overdracht van die zaak overdrachtsbelasting verschuldigd. Hypotheek kan alleen worden verleend op een onroerende zaak en ook voor de gemeente is het van belang of het een onroerende zaak betreft, zodat hierover onroerende zaakbelasting kan worden geheven.

Het is niet altijd eenvoudig te beoordelen of een zaak roerend of onroerend is. Het Burgerlijk Wetboek geeft in artikel 3:3 lid 1 duidelijk aan wat onroerend is, te weten: de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Artikel 5:20 lid 1 aanhef en sub e BW geeft vervolgens aan dat de eigendom van de grond mede omvat gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.

Als het voorjaar is aangebroken, verrijzen op de Nederlandse stranden weer de strandpaviljoens, die dan na afloop van het strandseizoen weer worden afgebroken.
Door de Hoge Raad is in het verleden (1996 en 2009) geoordeeld dat deze paviljoens roerende zaken zijn, omdat deze elk jaar weer worden opgebouwd en vervolgens in het najaar worden afgebroken om elders te worden opgeslagen. In een onlangs gepubliceerd arrest van het Gerechtshof Den Haag werd echter anders geoordeeld.

Aan een strandpaviljoenhouder werd door de bank een lening verstrekt, waarbij ten gunste van de bank een pandrecht werd gevestigd op het strandpaviljoen en de daarin aanwezig inventaris. Kennelijk in de veronderstelling dat het strandpaviljoen een roerende zaak betrof.
Aangezien de schuldenaar zijn betalingsverplichtingen niet kon nakomen, is door de bank opdracht gegeven tot openbare verkoop van het paviljoen met de inventaris.
De schuldenaar start een kortgeding procedure waarin een verbod tot executie wordt gevorderd, aangezien het pandrecht volgens de schuldenaar ongeldig is, omdat het paviljoen een onroerende zaak betreft.

De vordering van de schuldenaar wordt toegewezen, omdat de kortgedingrechter oordeelde dat het niet ondenkbeeldig is dat in een bodemprocedure het paviljoen wordt aangemerkt als een onroerende zaak. Ook in hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag wordt de schuldenaar in het gelijk gesteld, waarbij het gerechtshof bijzondere betekenis hecht aan een rapport van de partijdeskundige. Volgens de partijdeskundige is uit de bouwtekeningen van het strandpaviljoen af te leiden, dat de eigenaar het strandpaviljoen als een vast object heeft laten bouwen. Het paviljoen is zodanig gebouwd, dat het niet telkens na afloop van het seizoen wordt afgebroken en opgeslagen. Dit leidt ertoe dat dit paviljoen als onroerend moet worden beschouwd en het pandrecht ongeldig is.

Op dit moment is nog niet bekend of in de bodemprocedure anders is geoordeeld.

Bron: Gerechtshof Den Haag, 25 februari 2014, GHDHA:2014:325