Boete wegens niet opnemen kettingbeding

Printvriendelijke versie

Kettingbedingen in overdrachtsakten bestaan vaak uit verplichtingen die de eigenaar van een pand aan opvolgende eigenaren moet opleggen, bijvoorbeeld een verbod om een bepaald soort bedrijf in het pand te vestigen. Als de verplichting bij een volgende overdracht niet wordt opgelegd (de ketting wordt dan verbroken) volgt een boete. Ook als de eigenaar het pand gaat verhuren, is hij verplicht het kettingbeding in de huurovereenkomst op te nemen.

De boete die is gekoppeld aan het kettingbeding, is een extra stok achter de deur om de eigenaar te dwingen de ketting niet te verbreken. De koper van een pand waarop een kettingbeding rust, moet zich terdege bewust zijn van de (financiële) gevolgen bij het verbreken van de ketting.

Dat deze financiële gevolgen aanzienlijk kunnen zijn, bleek in een zaak voor het Gerechtshof Amsterdam in december 2013. Een stichting koopt in 2008 een pand, waarop een kettingbeding rust. Op grond van dit kettingbeding was het verboden het pand te gebruiken of te doen gebruiken als een hotel of aanverwante activiteiten. Dit alles op straffe van een boete van € 5.000 voor elke dag dat dit in strijd met het kettingbeding werd gebruikt en € 1 miljoen voor het niet opnemen van het kettingbeding in een opvolgende akte.

De stichting verhuurt vervolgens het pand aan derden, maar verzuimt het kettingbeding in de huurovereenkomst op te nemen. Uit onderzoek door de gemeente blijkt dat het pand hotelmatig wordt verhuurd. De oorspronkelijke eigenaar die het kettingbeding had opgelegd, vordert daarop de in het kettingbeding genoemde boetes.

Volgens het gerechtshof is de stichting tegenover de oorspronkelijke eigenaar niet gehouden toe te zien op de nakoming van het verbod om het pand niet als hotel te gebruiken, nu de stichting het pand heeft verhuurd en het deels wordt onderverhuurd. Wel is het de stichting te verwijten dat het kettingbeding niet in de huurovereenkomst is opgenomen. Daardoor is de ketting verbroken en is de stichting de in het kettingbeding genoemde boete van € 1 miljoen verschuldigd. Vraag daarbij is of deze boete in de gegeven omstandigheden redelijk en billijk is. Voor het antwoord op deze vraag moet vooral worden gekeken naar de verhouding tussen de werkelijk door de oorspronkelijke eigenaar geleden schade en de hoogte van de boete. Het gerechtshof is van oordeel dat de boete kan worden gematigd tot een bedrag van
€ 600.000.

Rust op het pand dat u voornemens bent te kopen een kettingbeding en wilt u weten waaraan u zich dient te houden? Raadpleeg dan ons kantoor. Wij kunnen u deskundig adviseren.

Bron: Gerechtshof Amsterdam, 3 december 2013, GHAMS:2013:4898