Koop verontreinigde grond zonder voorafgaand onderzoek

Printvriendelijke versie

Bij koop van een onroerende zaak moet aan de conformiteitseis worden voldaan, dat wil zeggen dat de gekochte zaak dient te voldoen aan de koopovereenkomst. In het bijzonder dient de zaak geschikt te zijn voor het ‘normale gebruik’.

Wat wordt nu bedoeld met ‘normaal gebruik’? Aspecten die hier een belangrijke rol spelen zijn wat bij het sluiten van de koopovereenkomst tussen partijen is afgesproken en de bestemming waarvoor de onroerende zaak is gekocht. Voldoet de onroerende zaak aan de verwachtingen van koper of vertoont de onroerende zaak gebreken die het onmogelijk maken de onroerende zaak ‘normaal’ te gebruiken?
Ook de deskundigheid van partijen bij het sluiten van een koopovereenkomst kan van invloed zijn op het vaststellen of de onroerende zaak voldoet aan de hiervoor bedoelde conformiteitseis.

Voor het Gerechtshof in Amsterdam diende op 23 september 2014 een zaak, waarin door een projectontwikkelaar een flatgebouw werd gekocht, bestaande uit woningen en winkels, waaronder een chemische wasserij. De projectontwikkelaar is van plan in het gebouw een supermarkt te bouwen en laat een bodemonderzoek verrichten om een bouwvergunning te verkrijgen. Het onderzoek wijst echter uit dat de grond is verontreinigd. De koper stapt daarop naar de rechter en vordert veroordeling van de verkoper, onder meer wegens onrechtmatig handelen. De verkoper had hem erover moeten inlichten, dat de grond mogelijk vervuild kan zijn.

Volgens het gerechtshof had de projectontwikkelaar, als professionele partij, kunnen weten dat het algemeen bekend is dat de aanwezigheid gedurende meer dan 20 jaar van een stomerij in het gebouw, een verhoogd risico is voor bodemverontreiniging. De koper had op grond van zijn eigen deskundigheid moeten beseffen, dat een aanzienlijk risico op bodemverontreiniging aanwezig is.

Nu de koper verzuimd heeft al vóór het sluiten van de koopovereenkomst een bodemonderzoek te laten verrichten, heeft de koper bewust het risico van vervuiling aanvaard.

Bron: Gerechtshof Amsterdam, 23 september 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:4049