Welke boete is verschuldigd bij niet doorgaan koopovereenkomst?

Printvriendelijke versie

Er blijkt nog steeds onduidelijkheid te bestaan over de verschuldigde boete bij het niet doorgaan van een koopovereenkomst. Partijen realiseren zich kennelijk onvoldoende wat de financiële gevolgen kunnen zijn bij ontbinding van de aankoop van een woning. Ook de recentelijk gepubliceerde uitspraken geven hierover geen eenduidig beeld. Tot zekerheid voor de nakoming door partijen van hun wederzijdse verplichtingen uit de koopovereenkomst, is het gebruikelijk een boeteclausule in de overeenkomst op te nemen.

Deze boeteclausule bevat zowel een boete ingeval van ontbinding van de koopovereenkomst (meestal 10% van de koopsom) als een boete voor elke dag dat één van partijen in verzuim is mee te werken aan de eigendomsoverdracht (bijvoorbeeld 3 promille per dag berekend over de koopsom).

Voor de rechtbank Noord-Holland diende in juli 2013 een zaak, waarbij door partijen een koopovereenkomst was gesloten betreffende een woning voor de prijs van € 780.000. Afgesproken was dat de waarborgsom uiterlijk 7 juni 2012 door de koper bij de notaris zou zijn gestort dan wel een bankgarantie was gesteld. Nadat door de verkoper was geconstateerd dat de waarborgsom niet was gestort en de koper ook geen medewerking wilde verlenen aan de eigendomsoverdracht op de afgesproken datum van 3 september 2012, vorderde de verkoper nakoming van koper van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Toen de koper hierin ook nalatig bleef heeft verkoper op 30 november 2012 de koopovereenkomst ontbonden en vorderde zowel de boete van 10% als de verzuimboete van 3 promille per dag van 16 juni 2012 tot 30 november 2012.

De rechtbank was van oordeel dat nu de verkoper in eerste instantie nakoming vorderde, alleen aanspraak kan worden gemaakt op de verzuimboete. Op de boete van 10% kan alleen een beroep worden gedaan bij ontbinding van de koopovereenkomst als deze niet wordt voorafgegaan door het vorderen van nakoming van de overeenkomst. De verzuimboete beliep echter een bedrag van € 390.780. De rechtbank achtte dit bedrag te hoog omdat dit meer dan 2 maal hoger was dan het door verkoper te verwachten bedrag aan schade, waardoor de boete werd gematigd tot een bedrag van € 195.000.

Inmiddels wordt er gepleit om grenzen te stellen aan deze boeten. Geopperd wordt in de koopakte duidelijk aan te geven dat de verzuimboete van 3 promille per dag niet is verschuldigd als de koopovereenkomst wordt ontbonden. Voorts wordt aanbevolen de verzuimboete van 3 promille per dag te koppelen aan een maximum bedrag, zodat partijen een weloverwogen keuze kunnen maken voor nakoming of ontbinding van de koopovereenkomst.

Het schriftelijk vastleggen van tussen partijen gemaakte afspraken is een taak die een notaris bij uitstek voor u kan regelen. Schroom niet een afspraak te maken. Wij zijn u graag van dienst.

Bron: Rechtbank Noord-Holland, 17 juli 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:12212